infa.lt

Foto: infa.lt / DI

Vyriausybė sukūrė gyvenimo mechanizmą, kuriame be brangaus popieriaus (sertifikato) jūs greitai negalėsite savo seno buto nei išnuomoti, nei parduoti. Tai papildomi mokesčiai ekspertams ir spaudimas žmonėms darytis būsto renovaciją, kurios jie galbūt neišgali. Apie tai skelbiama Vyriausybės pranešime, tik kur kas labiau užmaskuotai.

Pagrindiniai akcentai:

• 2030-ųjų riba: Nuo tada „pigios statybos“ sąvoka išnyksta teisiškai. Kiekvienas naujas namas privalės būti mažoji jėgainė, o tai NT kainas gali pakelti dar 15–20 %.
• Priverstinė renovacija: Didinamas spaudimas esamam būstui. Energinis sertifikatas tampa privalomu „pasu“, be kurio tavo turtas rinkoje taps bevertis.
• Vieno langelio centrai: Tai ne pagalba, o kontrolės mechanizmas, skirtas stumti Direktyvos vykdymą, kad Lietuva laiku (iki gegužės 29 d.) spėtų atsiskaityti Briuseliui.
• NT mokesčio spaudimas: NT mokesčio diferencijavimas pagal būsto energetinio efektyvumo klasę gali tapti neišvengiamu spaudimu savininkams investuoti į seno būsto renovaciją, kuri niekada neatsipirks.

Energetinis naudingumas: už ambicingų terminų – naujų būsto kainų realybė

Vyriausybės patvirtintos Statybos įstatymo pataisos žymi esminį lūžį nekilnojamojo turto rinkoje, kurio pagrindinė ašis – „visai netaršaus pastato“ (angl. Zero-Emission Building) standartas.

Praktiškai tai reiškia, kad nuo 2028 m. viešajam sektoriui, o nuo 2030 m. – visiems naujai statomiems pastatams nebeužteks būti tiesiog „šiltiems“.

Toks pastatas privalės naudoti tik vietoje (pavyzdžiui, per Daulės elektrines) arba bendrijos lygmeniu pagamintą atsinaujinančią energiją, visiškai atsisakant bet kokio iškastinio kuro naudojimo vietoje.

Statybų sektoriui tai tiesioginis signalas apie savikainos augimą: į technologinį paketą (šilumos siurblius, rekuperacijos sistemas, Saulės modulius) privalomai įtraukiama įranga, kuri iki šiol buvo pasirenkamas komforto elementas.

Ne mažiau svarbus ir energinio naudingumo sertifikavimo privalomumo išplėtimas esamiems gyvenamiesiems namams.

Tai reiškia, kad energetinis pasas taps neatsiejama sandorio dalimi ne tik parduodant, bet ir nuomojant nekilnojamąjį turtą, o žemas naudingumo koeficientas gali tapti teisiniu pagrindu koreguoti turto vertę rinkoje nuvertinant.

Nors įstatymas numato „vieno langelio“ centrus, kurie teiks metodinę pagalbą, – pagrindinė finansinė našta dėl pastatų modernizavimo pasiekiant naujus ES standartus nuguls ant savininkų pečių.

Tai procesas, kurį ekonomistai vadina priverstine turto vertės palaikymo investicija – norint išlaikyti būsto konkurencingumą, investuoti į jo energetinį efektyvumą taps privaloma, o ne rekomendacinė užduotis.

„Minkštoji“ prievolė: kaip renovacija tampa neišvengiama

Nors tiesioginio įpareigojimo visiems savininkams vienu metu pradėti renovacijos darbus įstatyme nėra, naujosios pataisos sukuria teisinį mechanizmą, kurį ekspertai įvardija kaip netiesioginę prievolę.

Plečiamas energetinio naudingumo sertifikavimo privalomumas reiškia, kad energetinis sertifikatas tampa „gyvąja“ turto dokumentacija. Nuo 2030 metų įsigaliojantys sugriežtinti reikalavimai nustato aiškią takoskyrą: pastatai, neatitinkantys minimalių energinio naudingumo klasių, pateks į „pilkąją zoną“.

Praktiškai tai realizuojama per tris pagrindinius svertus:

• Sandorių ribojimai: Sugriežtinta tvarka numato, kad be galiojančio ir aukštus standartus atitinkančio sertifikato būsto pardavimas ar nuoma taps biurokratiškai sudėtingesnė, o potencialiems tokio būsto pirkėjams bus sunkiau gauti bankinį finansavimą turtui, kuris laikomas „energetiškai neefektyviu“.
• Finansinis spaudimas: Viešiesiems pastatams nustatyta 2028 m. riba tapti visai netaršiais rodo valstybės kryptį – tikėtina, kad artimiausioje ateityje mokestinės lengvatos ar paramos mechanizmai bus tiesiogiai susieti su pasiektais energetinio naudingumo rezultatais. Tai reiškia, kad nerenovuoto būsto išlaikymas per nekilnojamojo turto mokesčius ar padidintus eksploatavimo kaštus taps ekonomiškai nepakeliamas.
• Minimalių standartų įvedimas: Direktyvos perkėlimas suponuoja, kad valstybė narė privalo nustatyti minimalius energetinio naudingumo standartus visam pastatų fondui. Tai sukuria situaciją, kai savininkas, net ir neplanuodamas parduoti turto, bus priverstas investuoti į modernizavimą, kad jo būstas atitiktų teisės aktuose įtvirtintą „minimalų būtiną“ lygį, siekiant išvengti administracinių sankcijų ar paslaugų ribojimo.

Tokiu būdu renovacija iš laisvo pasirinkimo virsta turto išsaugojimo sąlyga. „Vieno langelio“ principu veikiantys centrai šioje schemoje atlieka ne tik patariamąją, bet ir stebėsenos funkciją – jie padės savininkams naviguoti tarp privalomų reikalavimų, kartu fiksuodami pastatų fondo progresą siekiant 2050 m. numatyto visiško dekarbonizacijos tikslo.

NT mokestis kaip fiskalinė rykštė

Prie techninių ir biurokratinių reikalavimų prisijungia ir paskelbtas Nekilnojamojo turto mokestis, t.y. jau atlikta jo reforma, kuri šioje schemoje tampa pagrindiniu renovacijos katalizatoriumi. Tikėtina, kad mokesčio tarifas bus tiesiogiai diferencijuojamas pagal pastato energetinio naudingumo klasę: kuo žemesnis sertifikato įvertinimas, tuo didesnis mokestinis koeficientas bus taikomas savininkui, nesilaikančiam „žaliųjų“ reikalavimų.

Tokiu būdu vyriausybė sukuria situaciją, kai nerenovuoto būsto savininkas kasmet moka solidų mokestį „už orą“, kol galiausiai pasidaro pigiau paimti paskolą renovacijai nei toliau išlaikyti energetiškai neefektyvų turtą.

NT mokestis čia gali veikti kaip fiskalinė bauda, verčianti savininkus investuoti į pastato atnaujinimą, norint išvengti progresyvaus apmokestinimo.

Įsigaliojimo etapai

1. Gegužės 29 d. (šiais metais): Įsigalioja bendrosios Statybos įstatymo pataisos ir procedūriniai pokyčiai. Tai apima griežtesnį esamų pastatų energinio naudingumo sertifikavimo privalomumą (pvz., parduodant ar nuomojant turtą), naujas taisykles dėl pranešimų apie statybos pradžią ir „vieno langelio“ centrų veiklą. Tai yra teisinis pagrindas, kuris pradeda veikti nedelsiant.
2. 2028 m. sausio 1 d.: Reikalavimas statyti „visai netaršius pastatus“ tampa privalomas visuose viešojo sektoriaus (valstybės ir savivaldybių) naujų pastatų projektuose.
3. 2030 m. sausio 1 d.: Šis standartas („visai netaršus pastatas“) tampa privalomas visiems be išimties naujiems pastatams, įskaitant gyvenamuosius namus ir komercinį turtą.

Taigi, procesas prasideda šį pavasarį (sertifikavimo ir kontrolės griežtinimas), o technologinis lūžis (visiška dekarbonizacija naujoje statyboje) įvyksta etapais iki 2030 metų.

Ursulos von der Leyen pareiškimas rodo, kad dėl 22 mlrd. eurų nuostolių energetikos sektoriuje, spaudimas laikytis būtent gegužės 29 d. termino yra maksimalus, kad valstybės narės kuo greičiau įteisintų kontrolės mechanizmus.

Reziume: Nekilnojamasis turtas iš paprasto stogo virš galvos tiesiog akyse virsta nedaugeliui prieinama ir išlaikoma prabanga. Taip pat tie, kurie savo būstą renovavo dar galiojusiose B energetinio efektyvumo klasės ribose, nuo minėtos datos praras renovuoto būsto statusą, kadangi B klasė jau nebeatitinka dabartinių reikalavimų.

Pagal vyriausybės pranešimą parengė infa.lt